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下半年房地产形势不容乐观

2018-10-12 23:26:17

以资产价格快速推高来拉动GDP,不仅不可持续,还有泡沫破灭的风险;下半年的楼市政策,还是要回归到基本居住功能才是正道。

可以说,从7月15日公布的数据来看,上半年国内生产总值GDP按可比价格计算,同比增长6.7%。上半年房地产销售额增长达到42%以上,房地产仍然是拉动今年上半年中国经济增长的主要动力。

尽管房地产对拉动上半年经济增长贡献很大,房地产的开发投资、住房销售同比还在增长,企业土地购置的负增长有所放缓,但是从环比来看,这些数据基本上都出现了增速回落的局面。比如,1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积同比增长5.0%,但增速比1-5月份回落0.6个百分点。而房屋新开工面积增长、房屋竣工面积增长均有回落,但住房竣工面积增长回落速度远小于新屋开工面积增速。也就是说,房地产开发商在加快推出住房上市的速度,以便让更多的住房推出市场。可见在利润面前,房地产开发商是不会因为要减少库存而不生产。

正因如此,尽管上半年住房销售面积达到64000多万平方米,但6月底住房库存比2015年底仅减少453万平方米,房地产的库存同比仍然是上升的。比如,2015年6月底住房待售面积为65700万平方米,2015年底为71853万平方米,但到2016年6月底仍然有71400万平方米。若包含其他非商品化住房,库存增加可能还要大。

今年初,笔者曾指出,中国房地产的去库存化,仅成为政府少数职能部门的一种口号。目的是让中央政府推出更多的刺激住房投资政策。由此,政府推出一系列信贷过度扩张的政策,把按揭利率及首付比例降低到历史最低水平。在这样的情况下,房价又如何不会上涨?

房价上涨,房地产业有利润,大量的土地又持有在房地产开发商手上,那么这些开发商岂能不快速把自己手上的土地开发卖出?如果当前的房地产政策还是以去库存化为目标,那么中国的房地产市场库存只会越来越多。

就中国房地产开发商购买土地的情况来看,上半年房地产开发企业土地购置面积同比下降3.0%,降幅比1-5月收窄2.9%。但土地成交价款增长10.2%。这里既有基数效应问题,也意味着当时房地产开发商对市场未来并不看好。所以,地方政府希望通过房地产市场来拉动GDP增长的愿望可能会落空。

还有,今年上半年中国房地产的繁荣,并非是居民手中钱多却没有投资渠道,而利用银行金融杠杆炒作的结果。上半年中国的银行贷款和社会融资规模都创历史新高,同时住户部门贷款增加2.95万亿元,中长期贷款增加2.62万亿元,占上半年整个银行贷款比重的40%。这意味着中国上半年的房地产繁荣与增长基本上是银行信贷过度扩张的结果。目前中国是由地方政府的过度负债,到企业直至个人的过度负债。这些银行贷款问题,在房地产出现周期性调整,房价下跌时就会暴露出来。

同时,当社会的资金都流向房地产炒房时,这些资金不仅没有流入实体经济,还会推高资产的价格。以资产价格快速推高来拉动GDP,将存在巨大隐患。这种增长不仅不可持续,而且随时都有泡沫破灭的风险。所以说,就下半年的房地产市场政策,还是要让楼市回归到基本居住功能才是正道。

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