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一线城市楼市将进入实质去库存阶段

2019年05月14日 栏目:体育

一线城市楼市将进入实质去库存阶段始于年初杭州的楼市周期性调整,已经波及到一线城市。根据中原地产研究部数据显示,前5个月北京市商品房(包含

一线城市楼市将进入实质去库存阶段

始于年初杭州的楼市周期性调整,已经波及到一线城市。根据中原地产研究部数据显示,前5个月北京市商品房(包含所有新建住宅、商业、车位等)合计成交面积427.81万平方米,剔除保障房部分,纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米,是近8年来的值。截至2014年6月20日,北京市期房住宅和现房住宅库存达80038套,创下近18个月以来的新高。随着市场销售下降和住宅库存增加,未来一线城市楼市或将进入实质去库存阶段。

今年以来,包括北京在内的一线城市住宅库存均出现较快增加态势。据研究机构统计,今年5月份,一线城市新建商品住宅库存量为3215万平方米,环比增长6.0%,同比增长20.3%。进入6月份,北京、上海、广州、深圳住宅库存面积明显增加,较上年同期分别增长24.5%、8.7%、31%和15.4%。另据北京市统计局数据显示,今年月,北京市商品住宅施工面积为6134.9万平方米,同比增长1.6%。以住宅建设平均周期一年到一年半测算,未来北京市商品住宅供应面积将大幅增长,加上投资、投机性住房需求套现因素影响,楼市实质去库存将成为今明两年北京楼市的主要特征。

房价过高是制约一线城市楼市实质去库存的主要因素。应该说,以北京为代表的一线城市就业机会较多,工资相对较高,可以支撑一定水平高房价。据北京市统计局公开发布数据,2013年北京市城镇非私营单位就业人员年平均工资为93006元,同比增长9.8%。以三口之家两个城镇非私营单位就业人员计算,家庭年收入达18.6万。按照10倍的房价收入比计算,家庭大约可承担价值186万的房产。再假定家庭收入再增加一倍,大约也仅能承担价值372万的房产。上述推算,还未完全考虑家庭基本生活开支和住房贷款利息的影响。由此可见,相对北京市五环以内动辄单价5万元左右的房产,当前居民家庭收入水平确实难以支撑。此外,还要考虑到在京年均收入超过平均水平一倍以上的就业人员,绝大多数都已经在前些年购买了房产。在全国房地产周期性调整趋势日益明显情况下,北京市改善性住房需求增长空间也已经非常狭小,除非房价有实质性下降。

降房价是去库存有效的手段。今年5月份,北京、上海、广州、深圳一线城市的新建商品住宅价格指数虽然依然保持同比正增长,但同比涨幅分别为9.7%、11.3%、9.6%和8.9%,相比4月份均出现了收窄。虽然金融管理部门多次重申要支持首套房贷款需求,但在一线城市住房按揭政策难以落到实处。这不是因为金融机构有意收缩个人住房贷款,而是因为在高房价下符合申请个人住房贷款条件的人数确实不多。高房价也在一定程度上抑制了改善性住房需求的入市。通常改善性住房需求对住房品质和建筑面积要求较高,需要更多货币投入。但目前一线城市相对公寓或住宅单套总价均在600万以上,已经不是普通改善性住房需求所能承担。实践中,相当部分一线城市改善性住房需求,往往选择了先出售旧房再购买新房的模式,但必须是以成交活跃的住宅市场为支撑。因此,只有降低房价,才能有效刺激改善性住房需求入市,让刚性住房需求人群买得起房。除此之外,别无他法。

要合理引导楼市预期。应该看到,当前全国性楼市周期性调整,与一些境外媒体宣传的楼市崩盘、唱空存在本质上差异。作为商品,其价格涨涨跌跌是正常现象,没有只涨不跌的商品,也没有只跌不涨的商品。住宅也是如此。尤其是过去10多年我国房价累积涨幅巨大,对居民收入和市场租金过度偏离,实在需要调整。部分机构要求政府救市的舆论,对市场预期的影响很大。事实上,政府救楼市有效手段即是货币再次大幅注水。这样一来,为阻止家庭财产贬值,居民财富将大量向住宅转移,并推高住房成交价格。不过,这样救市的代价将十分高昂,必然在未来酝酿成为灾难性的经济金融危机。如果我国货币政策仍将保持稳健,那么一线城市房价向下调整将不可避免。

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